二手房買賣糾紛

房價下跌買方違約,賣方怎么維權

2022-01-18
錦盾律師

房價上漲，賣方寧愿違約，賠付違約金也想把房子以一個更好的價格賣出去。當房價下跌時，買方違約的情況也不少。當買方違約時，作為賣方該如何保護自己的權益呢？錦盾二手房律師從司法實踐中的相關判例為您支招。
【案情簡介】
2019年6月15日，張某與苗某在XXX中介公司的居間服務下簽訂了《房屋買賣合同》，約定：苗某出售位于XX小區的房屋給張某，房屋總價211萬元，張某在簽訂本合同時支付購房定金10萬元；于2019年12月20日交購房款201萬元（不含前期支付的定金）支付給苗某。苗某應于張某全部支付購房款后，交付房屋，并于2020年8月15日前辦理房屋轉移登記手續。

另外，合同還對違約進行了約定，買受人拒絕購買該房屋或逾期履行本合同約定義務超過15日的，構成根本違約，賣方有權以書面通知的方式解決房屋買賣合同，并且買受人應在違約行為發生之日起十五日內，以房屋總價的20%向出賣人支付違約金。
合同簽訂后，張某支付了定金10萬元，經過雙方協商，苗某于2019年7月將房屋交付給張某居住，張某在居住期間對房屋進行了裝修。但房款經苗某多次催要，張某以各種理由推脫。2020年2月初，張某以資金不足為由拒絕購買房屋，并搬離房屋。苗某交張某起訴到法院，1、請求解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》；2、依法判決被告賠償原告違約金42.2萬元；3、依法判決被告賠償原告8個月的房屋租金32800元（4100元/月）；4、依法判決被告賠償毀損原告房屋結構及裝修費用10萬元。
【法院裁決要點】
法院經審理，雙方簽訂的《房屋買賣合同》于2020年1月20日解除，被告張某于本判決生效之日起幾向原告苗某支付違約金21.65萬元；駁回原告苗某其他訴訟請求。

【錦盾二手房律師說法】
違約責任的認定應以當事人遭遇的實際損失為基礎，結合張某占用房屋期間給苗某造成的租金損失，及裝修房屋造成的房屋財產損失等因素，法院酌情按該房總價款的15%確定違約金為31.65萬元，張某已交付的定金10萬元可予以抵扣，故張某還應支付違約金21.65萬元。
【錦盾二手房律師建議】
因房價下跌或自身資金問題，買方可能會產生違約的想法，但總房價20%的違約金對于咱們普通老百姓可以說是一筆巨款了，雖然違約賠償是以實際損失為基礎而定的，也是一筆不小的費用。所以建議購房者，買房要多加留意，以免陷入后期違約的尷尬境地，以小失大。