法律法規

不動產抵押到期是否自動注銷

2021-03-03
河南錦盾律師事務所

不動產在進行抵押擔保時，都需要在抵押擔保合同時約定擔保期間，在不動產登記部分辦理抵押登記時，也會登記抵押擔保期間，那么不動產抵押到期是否自動注銷呢？
【案情回顧】
唐某在2018年3月2日因公司經營資金周轉問題，向許某某借款50萬元人民幣，雙方約定還款期限為2020年3月2日，到期后一次性還清。因借款涉及的數額較大，唐某主動提出將自己的一套房產抵押給許某某。雙方達成一致意見之后，兩個人到房地產登記部門辦理抵押登記。

房地產登記部門工作人員告知，《抵押擔保合同》中需要有抵押期限的條款約定，房產抵押期限應與借款起止時間相對應。許某某對這塊也不是太了解，就沒想太多，便與唐某簽訂了《抵押擔保合同》，并將50萬元的借款交付了唐某。
唐某公司因決策的失誤導致經營失敗，2020年3月2日約定還款日已到，卻無力清償50萬元的借款，2020年3月3日，因唐某沒有按約定還款，許某某便向唐某提出行使自己對房產的抵押權，將房屋變賣后，用賣款優先償還借款。
豈料，唐某卻拿出兩年前雙方簽訂的《抵押擔保合同》，稱合同中明確約定了抵押期間截止到2020年3月2日，如今抵押期間已過，許某某沒有權利再行使抵押權了。許某某對此很不能理解，還款期限沒有到，自己肯定不會要求對方還款，可還款期限一到，抵押期限也過了，這也太不公平、合理了，許某某對此非常不能理解，為此特地咨詢了專業房地產律師。

【錦盾房地產律師解析】
在現實生活中，像許某某遇到的這種遭遇，并不再少數，房地產登記部門出于某些因素考慮，對于本因由雙方意思自治的合同在形式和內容上給予了一定的限制。像在《抵押擔保合同》中，規定抵押期間與借款期間完全一致，這種操作辦法可能方便了其內容管理，但對于抵押權人來說，對于行使抵押權是非常不合理的。
根據《擔保法》和《物權法》的相關規定，法律對此有明確規定，抵押權的行使期間為主債權的訴訟時效期間，即使當事人之間對此有約定也無法改變這一原則。錦盾房地產律師認為，本案中許某某只要在主債權的訴訟時效期間內行使抵押權，即可以抵押房屋拍賣或變賣的所得價款中優先受償。唐某根據《抵押擔保合同》中的抵押期間的條款進行抗辯也就不能成立了。